相続した不動産を売却するときの
手続きと税金
相続した不動産を売却するときの流れを解説します。相続登記→売却→確定申告の手順と、取得費加算特例・3,000万円特別控除の活用法もあわせて紹介します。
相続不動産を売却するまでの流れ
相続した不動産を売却するには、まず名義を相続人に変更（相続登記）してから売却活動を開始します。翌年の確定申告まで含めた全体の流れを把握しておきましょう。
不動産の名義が被相続人のままでは売却できません。司法書士に依頼して相続登記を完了させることが最初のステップです。2024年4月から3年以内の登記が義務化されています。
境界が不明な場合は土地家屋調査士に依頼して測量・境界確認を行います。境界が確定していないと売却が困難になるケースがあります。
複数の不動産会社に査定を依頼して売却価格の目安をつかみ、媒介契約（一般・専属・専属専任）を締結します。
買主が見つかったら売買契約を締結し、決済・引渡し時に所有権が移転します。残代金の受け取りと同時に所有権移転登記が行われます。
売却した翌年の確定申告期間に、譲渡所得として申告が必要です。特例の適用を受ける場合も確定申告が必要となります。
売却時に使える税務上の特例
相続した不動産を売却する際に適用できる特例があります。いずれも期限があるため、特例の要件と期限を事前に確認することが重要です。
相続税申告期限の翌日から3年以内に売却すると、支払った相続税額の一部を不動産の取得費に加算できる特例です。譲渡所得が減るため、税負担を大幅に軽減できます。
相続直前まで被相続人が一人で居住していた家屋を相続し、一定要件を満たして3年以内に売却すると、最大3,000万円が譲渡所得から控除されます。
注意：居住用財産の3,000万円控除との違い
相続人自身がその家に住んでいた場合は「居住用財産の3,000万円特別控除」を使える場合があります。空き家特例とは要件が異なるため、どちらが適用できるか税理士に確認してください。
売却前に相続登記が必要な理由
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に申請しなければならず、正当な理由なく申請しない場合は10万円以下の過料の対象となります。
売却前に登記が必要な2つの理由
- ①買主への所有権移転登記ができない。売主として登記された名義人でなければ不動産を売却できません。
- ②2024年4月から義務化。3年以内に申請しないと過料（10万円以下）の対象になります。売却の予定がなくても登記は必要です。
相続登記の費用は司法書士への報酬が5〜15万円程度（物件数・複雑さによる）と、登録免許税（固定資産税評価額 × 0.4%）が必要です。
譲渡所得税の計算方法
相続した不動産を売却したときは、「譲渡所得」として課税されます。計算の仕組みを理解しておくことで、特例の効果を正確に把握できます。
| 所有期間 | 区分 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315% |
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
相続不動産の所有期間カウントの注意点
相続で取得した不動産の所有期間は、被相続人が取得した日から引き継ぎます。相続日からではないため、被相続人が長年保有していた物件は多くの場合「長期（5年超）」に該当し、税率20.315%が適用されます。
よくあるトラブルと事前対策
対策：共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要です。話し合いがまとまらない場合は、共有物分割請求訴訟（民法258条）によって解決を図ることができます。早めに弁護士に相談しましょう。
対策：農地は農業委員会の許可が必要で、転用や売買に制限があります。市街化調整区域の土地は建物を建てられないことが多く、売却価格が低くなりがちです。不動産会社や弁護士に相談して対応策を検討しましょう。
対策：隣地所有者が不明・協力しないなどで境界確定が難しい場合は、土地家屋調査士に依頼して筆界特定制度の活用や境界確定訴訟を検討します。売却前に早めに着手することが重要です。
よくある質問
よくある質問
相続した不動産を売却する前に何が必要ですか
相続登記が必須です。売却するためには買主への所有権移転登記が必要で、そのためには先に相続登記（所有権の名義変更）を完了させる必要があります。
相続登記はいつまでに必要ですか
2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に申請が必要です。正当な理由なく申請しない場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。
取得費加算特例とは何ですか
相続税申告期限の翌日から3年以内に相続した不動産を売却すると、支払った相続税額の一部を不動産の取得費に加算できる特例です。譲渡所得が減るため、税負担を軽くする効果があります。
空き家の3,000万円特別控除の要件は何ですか
相続直前まで被相続人が居住していた家屋を、相続後3年を経過する日の属する年の12月31日までに一定の要件を満たして売却することが条件です。耐震基準を満たすリフォームか取り壊しが必要な場合もあります。
相続した土地の取得費はどう計算しますか
原則は被相続人が購入したときの価格（購入代金＋取得に要した費用）です。購入価格が不明な場合は売却価格の5%を概算取得費として使用できます。
譲渡所得税の税率はいくらですか
不動産の所有期間が5年超（長期譲渡所得）の場合は20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）、5年以下（短期譲渡所得）の場合は39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）です。
所有期間はいつから数えますか
相続で取得した不動産の場合、所有期間は被相続人が取得した日から引き継ぎます。相続日からではなく、被相続人の取得日から計算するため、多くの場合は長期譲渡所得に該当します。
共有名義の不動産を売却するには全員の同意が必要ですか
はい。共有不動産の売却には、共有者全員の同意と売買契約書への署名・押印が必要です。一人でも反対すると売却できないため、早期に話し合いを進めることが重要です。
農地を相続した場合の売却は複雑ですか
はい。農地の売却は農地法に基づく許可（農業委員会の許可または都道府県知事の許可）が必要です。市街化区域内の農地は届出で対応できる場合もありますが、専門家への相談をお勧めします。
相続した不動産を売却した年の確定申告はいつですか
売却した翌年の2月16日から3月15日の間に、譲渡所得として確定申告が必要です。給与所得者でも別途確定申告が必要となりますので注意してください。
売却損が出た場合は税金がかかりますか
譲渡損失が出た場合は課税されません。ただし、相続した不動産の譲渡損失については他の所得との損益通算に制限があります。詳細は税理士にご相談ください。
不動産売却を専門家に依頼するなら誰に頼むべきですか
相続登記は司法書士、税務申告（相続税・譲渡所得）は税理士、売却活動は不動産会社に各々依頼するのが効率的です。それぞれ専門分野が異なるため、適切な専門家に依頼しましょう。