小規模宅地等の特例とは？
評価額80%減額の要件と申告の注意点
自宅や事業用の宅地は、要件を満たせば相続税評価額を最大80%減額できます。区分ごとの減額割合、適用要件、申告時に見落としやすい注意点を解説します。
特例とは何か
小規模宅地等の特例は、被相続人が住んでいた自宅や、事業・貸付事業に使っていた宅地について、一定の面積まで評価額を減額できる制度です。相続税は土地の評価額に大きく左右されるため、この特例が使えるかどうかで納税額が数百万円単位で変わることも珍しくありません。
注意
特例は評価額を下げる制度であり、財産そのものがなくなるわけではありません。基礎控除を超えるかどうかの判定も、特例適用前の評価額で行う必要があります。
3つの区分と減額割合
特定居住用宅地等
被相続人が居住していた自宅の敷地です。330㎡までの部分について評価額を80%減額できます。配偶者が取得する場合は無条件で適用でき、最も利用されるケースです。
特定事業用宅地等
被相続人が個人事業に使っていた宅地です。400㎡までの部分について評価額を80%減額できます。事業を相続人が引き継ぎ、申告期限まで継続することが要件です。
貸付事業用宅地等
賃貸アパートや駐車場など、貸付事業に使っていた宅地です。200㎡までの部分について評価額を50%減額できます。相続開始前3年以内に新たに貸付を始めた宅地は、原則として対象外になる点に注意が必要です。
適用要件の違い
誰が自宅を相続するかによって、適用要件が大きく変わります。
配偶者が取得する場合
同居や保有継続の要件は一切なく、無条件で特例を適用できます。
同居していた親族が取得する場合
相続税の申告期限（10か月）まで、その宅地に居住し続け、かつ保有し続けることが要件です。
同居していない親族が取得する場合（家なき子特例）
被相続人に配偶者や同居親族がおらず、取得者が相続開始前3年以内に自己または配偶者の持ち家に住んでいないなど、複数の要件をすべて満たす必要があります。
計算イメージ
自宅の敷地が250㎡、評価額が5000万円の場合、特定居住用宅地等として全体に特例を適用できます。
特例適用後の評価額：5000万円 − 4000万円 ＝ 1000万円
評価額が1/5になるため、他の財産と合わせても基礎控除以下に収まり、申告自体が不要になるケースもあります。ただし、この場合も特例を適用するための申告書提出は必要です。
見落としやすい注意点
よくある質問
よくある質問
小規模宅地等の特例とはどんな制度ですか
被相続人が住んでいた自宅や事業に使っていた宅地について、一定の要件を満たせば評価額を最大80%減額できる制度です。相続税の負担を大きく軽減できます。
特定居住用宅地等の減額割合はどれくらいですか
330㎡までの部分について、評価額を80%減額できます。自宅の敷地が対象です。
特定事業用宅地等の減額割合はどれくらいですか
400㎡までの部分について、評価額を80%減額できます。被相続人の事業に使われていた宅地が対象です。
貸付事業用宅地等の減額割合はどれくらいですか
200㎡までの部分について、評価額を50%減額できます。賃貸アパートや駐車場など、貸付事業に使われていた宅地が対象です。
配偶者が自宅を相続する場合、要件はありますか
配偶者が取得する場合は、同居や保有継続などの要件は一切なく、無条件で特例を適用できます。
同居していた親族が相続する場合の要件は何ですか
相続税の申告期限（10か月）まで、その宅地に居住し続け、かつ保有し続けることが要件です。期限前に売却したり転居したりすると適用できません。
同居していなくても特例を使える場合はありますか
いわゆる「家なき子特例」です。被相続人に配偶者や同居親族がおらず、相続開始前3年以内に自己または配偶者の持ち家に住んでいないなどの要件を満たせば、別居の親族でも適用できる場合があります。
遺産分割が終わっていなくても特例を使えますか
原則として、申告期限までに遺産分割が終わっていない宅地には特例を適用できません。ただし「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出しておけば、分割確定後に更正の請求で特例を適用し直せます。
特例を使うと税額がゼロでも申告は必要ですか
必要です。小規模宅地等の特例は、相続税の申告書を提出することで初めて適用されます。税額がゼロになる場合でも、申告書を提出しなければ特例は認められません。
複数の宅地がある場合はどう計算しますか
居住用・事業用・貸付事業用の宅地が複数ある場合、限度面積の調整計算が必要になります。組み合わせによって有利な選び方が変わるため、税理士に相談することをお勧めします。